От колебаний банковского сектора зависят возможности девелоперов и тактика властей. В начале марта спрос россиян на ипотеку упал в четыре раза по сравнению с февралем и тем же периодом 2021-го и продолжает снижаться. Подскочившая с 8,5% до 20% годовых ключевая ставка обрушила планы подавших заявку за ипотеку — они получили отказы от банков, которые сами были озадачены возросшей неопределенностью на рынке. Настроения в банковском секторе со снижением ипотечных ставок до 9% мало изменились, однако без его поддержки невозможно строительство, а уж тем более возвращение к высоким показателям начала года, отмечают эксперты.
За первую неделю марта банки выдали лишь 140,6 тыс. кредитов на 24,3 млрд рублей, что в 4 раза меньше по отношению к февралю 2022-го и марту 2021-го, следует из анализа филиала ПАО «Росбанк» — «Росбанк Дом». При этом в январе банки выдали ипотечных кредитов на 328,6 млрд рублей, что по сравнению с январем 2021 на 25,1% больше в денежном выражении.
Пониженный спрос связан с резким скачком ключевой ставки до 20% годовых в конце февраля. За этим последовал рост ипотечных ставок и нервозный настрой банковского сектора. Многие банки отказали в ипотеке клиентам, потерявшим в результате этого залоги за жилье. При этом на фоне текущей ситуации правда оставалась за банком, отмечали юристы.
Для поддержки спроса на ипотеку и строительного сектора правительство сделало один из важнейших шагов — с 1 мая ставка по льготной ипотеке на покупку квартир в новостройках будет снижена до 9% с действующих 12%, постановление подписал премьер Михаил Мишустин. Однако только часть российских банков анонсировали более выгодные условия по ипотечным кредитам, некоторые даже ниже 9%. Между тем, с конца марта ряд банков так и не возобновил финансирование застройщиков, отметил вице-премьер Марат Хуснуллин. «Некоторые даже стали баловаться с деньгами по счетам эскроу», — отметил он. При этом, по словам вице-премьера, деньги у банков есть, но из-за санкций и недостатка ликвидности банки пытаются не кредитовать девелоперов. Так, в рамках проектного финансирования банки собрали около 3,2 трлн рублей, а профинансировано в реальный сектор экономики около 2,6 трлн, при этом оставшиеся 600 млрд лежат в банках.
На фоне резкого скачка ключевой ставки и последовавшей за ним ставке по льготной программе рынок недвижимости получил очень сильное снижение спроса и покупательской активности — по итогам первого квартала 2022 года спрос на жилье в Москве упал на 15%, говорит аналитик «Фридом Финанс» Владимир Чернов. «Снижение ставки льготной ипотеки до 9% и увеличение гибридного кредитного лимита до 30 млн рублей будет иметь колоссальное значение для строительной отрасли, так как это решение поможет вернуть объемы ипотечного кредитования до прошлогодних уровней, а в денежном эквиваленте эти объемы вырастут за счет увеличения лимита», — объяснил он. Ранее лимит составлял 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга (включая области) и 6 млн для остальных регионов. В столице под такую стоимость подпадают далеко не все квартиры, с начала пандемии цены на жилье выросли примерно на 15-30% в зависимости от региона, отмечает Чернов.
Первоначальные условия в 12% не играли никакой роли, потому что это была «нереальная ставка» для сегодняшних цен, то есть люди брали бы ипотеку только в крайних случаях, соглашается эксперт рынка недвижимости, гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. Он обратил внимание на то, что сейчас банки предлагают ставку по ипотеке в размере от 8,1%, а еще будут субсидии застройщиков. «Точно увидим ставку около 7% по некоторым предложениям, а это по факту возврат в начало 2022 года», — уверен Константин Барсуков. Эксперт добавляет: этот инструмент «важен для застройщиков», поскольку позволяет получить дополнительный доход.
В 2022 году строительство подорожает минимум на 170 млрд рублей, отмечал в конце апреля Хуснуллин. Это проблема не строителей и государства, а «и спекулятивная составляющая, и инфляция», считает он.
«Решение правительства будет способствовать увеличению спроса на жилье, причем, вероятно, он будет даже выше, чем в предыдущие два года», — прогнозирует Владимир Чернов. Он объясняет это желанием населения экономить во время пандемии. Сейчас же люди ищут надежные источники инвестиций, которые не будут подвержены влиянию внешних факторов.
Эксперт напомнил, что в 2020-2021 годах почти 90% всех ипотечных кредитов выдавались по льготной ипотеке. «Поэтому так необходимо поддерживать спрос на нее, что может быть возможным только благодаря сохранению низких ставок и увеличению кредитного лимита», — уверен Чернов.
В апреле вице-премьер не исключал возможного введения льготной ипотеки и на вторичном рынке. Если меру введут, то это скажет о нехватке спроса у застройщиков для сохранения достигнутого уровня цен на жилье. «На мой взгляд, все делается для того, чтобы оставить цены на новостройки на том же уровне», — уверен Барсуков.
При этом, если цены на жилье будут снижаться, то застройщики «обрубят спрос», поскольку люди будут ждать еще большего снижения стоимости. Поэтому следует оставить цены, но поддерживать спрос льготами и субсидиями, рекомендует эксперт.
Он напомнил, что банки сами просили о снижении льготной ипотеки до 9%, поскольку деньги на строительство направляются опосредованно, при помощи населения. «Банк получает деньги под 14%, а ему государство разницу с 9% выдает. Низкий процент [по ипотеке] нужен и самим банкам: у них целые ипотечные отделы, где людям надо платить зарплату», — заключил Константин Барсуков.
